מה לא ידעתי כשקנינו את הדירה

בס"ד

לא הבית שלי, אבל מותר לחלום😉

את הדירה שלנו רכשנו לפני 4 שנים. היו דברים שידענו ועזרו לנו להתכונן לרכישה, אבל היה דבר אחד שלא ידענו אז. השבוע קיבלתי תזכורת שכדאי לטפל בזה. החלטתי לשתף אתכם כי זה משהו שכדאי לדעת. 

לפני שהתחלנו לחפש דירה שוטטנו באינטרנט כדי לקבל מושג כללי של המחירים באזורים שונים. בדקנו בערים, יישובים, מרכז הארץ ופריפריה. רצינו לקבל תמונה. אבל לפני שהתחלנו לחפש דירה, רצינו לדעת מה התקציב שמתאים לנו. אחרי שעקבנו כבר זמן מה אחרי ההוצאות שלנו, וגם תכננו תקציב דמיוני שכולל תשלומי משכנתא והוצאות דירה, בדקנו מה ההחזר החודשי שאנחנו יכולים להקצות לכך. הלכנו לשני בנקים ובדקנו מולם ברמה העקרונית האם יאשרו לנו משכנתא ובאיזה סכום. עכשיו עם הנתונים האלה ועם בדיקת ההון העצמי שעמד לרשותנו התחלנו את חיפושי הדירה. 

הרבה פעמים כשמחפשים דירה ורואים מה התקציב חושבים עליו כתקציב לדירה בלבד, כלומר למבנה. אבל האמת היא שההוצאות הנלוות לדירה הן יקרות מאוד, וכדאי להבין מההתחלה מה יהיה המקור אליהן אם הוא לא יבוא מהתקציב לדירה. לדוגמא, הוצאות תיווך, שכ"ט עו"ד, הובלה, ריהוט, צבע, תאורה, ועוד ועוד. במידה ותרצו לשפץ את הבית, ההוצאות כמובן יקפצו משמעותית. סך ההוצאות הנלוות לדירה יכולות להגיע ל10% מערך הדירה ואפילו יותר. אנחנו לקחנו את ההוצאות האלה בחשבון והכללנו אותם בתוך התקציב שלנו. 

בסוף קנינו דירה ללא תיווך, אבל רצינו לשפץ אותה. בשלב הזה מגיעה המשכנתא. זה נושא שכדאי להשקיע בו ולתכנן אותו היטב. תכנון משכנתא טוב יכול לחסוך למשפחה לא מעט כסף (ולהרוויח שקט נפשי, שזה לא פחות חשוב), אבל לא על זה רציתי לכתוב פה. אולי אכתוב על זה בהמשך. 

מה לא ידענו

אז כמו שאמרתי, היו הוצאות נלוות לקניית הבית והיה גם שיפוץ. את כל הטפסים, הקבלות והחשבוניות שמרתי עד שווידאנו שהכל טופל והיה מסודר. אבל אחרי שראינו שכבר סיימנו עם הכל לא שמרנו את המסמכים יותר כדי לא להעמיס יותר מידי עם טופסולוגיה לא נחוצה. זו הייתה טעות. 🤦‍

ולמה כדאי לשמור את כל המסמכים והקבלנות הקשורות לרכישת הדירה (ולמכירתה בעתיד)? את התזכורת הזו אני קיבלתי השבוע כשהגיע אלי טופס הצהרת הון שאני צריכה למלא ולשלוח למס הכנסה. לא סיפור גדול וגם לא מפחיד. זה טופס שפעם ב-4 שנים בערך מקבלים עצמאים למלא. אני קיבלתי את זה בפעם הראשונה אחרי שפתחתי שנה שעברה תיק של עצמאי. ההיגיון פשוט - מס הכנסה גובה מס שולי על ההכנסות שלנו. הוא רוצה לדעת מה היה מצב הנכסים שלי כשהתחלתי להיות מועסקת, ואז מידי פעם לבדוק מה השתנה שם. ככה הוא יכול לבדוק האם הגידול בנכסים שלי תואם את ההכנסות שדיווחתי עליהן. הגיוני. 

בטופס ממלאים את כל הנכסים העסקיים והפרטיים שלנו. רק מה, לוקחים בחשבון הוצאות של השבחה ושיפוצים שעשינו בדירה. אבל אני לא שמרתי את המסמכים שמעידים על מה שעשיתי בדירה (למעט המטבח שעדיין בתוך תקופת האחריות, אז שמרנו את זה). וכך מצאתי את עצמי מנסה ליצור קשר עם ספקים ונותני שירותים בניסיון לקבל חשבוניות נאמן למקור. 

אבל זה לעצמאיים. מה עם השכירים אתם שואלים? 

לפה נכנס תחום של מס שבח. מס שבח זה במקבילה של מס רווחי הון בתחום הנדל"ן. המדינה ממסה את ההכנסות שלנו ממשכורת, אבל היא גם ממסה הכנסות שלנו שלא מעבודה. אם מישהו קנה דירה במליון ש"ח ומכר אותה במליון וחצי יש לו רווח של חצי מליון שהמדינה תמסה. אבל המיסוי הוא על הרווח הנקי שהרווחנו.

"לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי הוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה, לרבות כל אחד מאלה, אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה…" (סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין)

 כלומר, אם יש הוצאות שקשורות לקניה של הדירה או למכירה שלה, הן יקוזזו מהרווח שיהיה חייב במס. בפשטות, כל תשלום שהיה לכם שקשור לקניה של הדירה וההשבחה שלה יקטין לכם את חבות מס השבח, בהנחה שיש לכם את ההוכחה על ביצוע התשלום (ופה המקום לומר שאם שילמתם למישהו בשחור, כמובן שלא תוכלו לנכות את התשלום הזה מהסכום שחייב במס). 

כדאי לדעת שיש פטור ממס שבח למי שזוהי דירתם היחידה (עם חריגים של מי שמכר את הדירה תוך שנה וחצי ממועד רכישתה ומי ששווי הדירה עולה על 4.5 מליון ש"ח). ויחד עם זאת, עדיין הייתי ממליצה לשמור את המידע מכמה סיבות: 

1. לכו תדעו אם ביום מן הימים תפתחו עסק עצמאי (כמוני) ותצטרכו לדווח (ואולי להוכיח) שהיו הוצאות כאלו. 

2. חוקי מיסוי משתנים. בעבר לא הוטל מס שבח גם על דירה שניה, והיום כבר היה תיקון לחוק ויוטל מס שבח על דירה שניה. לכו תדעו מה יוליד יום. 

3. זה נכון שמי שקונה דירה למגורים ירצה בד"כ את היציבות ולא לעבור תוך תקופה קצרה. אבל קרו מקרים (ואני מכירה כאלו) שאחרי שהמשפחה עברה, היא גילתה מהר מאוד שהמקום ממש לא בשבילה ורק רצתה לברוח (למרות שבכל הפרמטרים המקום נחשב מעולה. פשוט לא התאים להם). לכו תדעו אם תרצו או תאלצו למכור תוך פחות משנה וחצי. 

4. אולי תרצו לקנות שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה או שתהיה לכם דירה נוספת להשקעה. בדירה שניה זה וודאי רלוונטי. 

אז המלצתי היא שיהיה לכם קלסר שמיועד לבית - חוצץ לרישום בטאבו, חוצץ לחוזה קניה, חוצץ למשכנתא, וחוצץ לחשבוניות. כל חשבונית שקשורה לקניה/השבחה של הדירה כדאי שתמצא את דרכה לחוצץ.